Wohnberechtigung und Recht

Eine angemessene Wohnung für sich und seine Familie zu haben, zählt zu den elementaren Bedürfnissen des Menschen. Deshalb ermöglicht es die Wohnraumförderung des Freistaats Bayern Haushalten mit niedrigen und mittleren Einkommen, geförderten Wohnraum in Anspruch zu nehmen. Auf dieser Seite erhalten Sie Informationen zum Bezug von sozial gebundenem Wohnraum. Außerdem erfahren Sie, was unternommen wird, damit Wohnraum erhalten bleibt.

Wohnungsbindungsrecht (Wohnberechtigung)

Wohnungen, die mit staatlichen Mitteln gefördert wurden, unterliegen je nach Zeitraum der Förderung bzw. Förderprogramm unterschiedlichen Belegungs- und Mietbindungen. Die wichtigste Bindung besteht darin, dass gebundener Wohnraum grundsätzlich nur an Personen vermietet werden darf, die einen Wohnberechtigungsschein haben oder von der zuständigen Behörde als mietberechtigt benannt wurden.

Voraussetzung für den Bezug von sozial gefördertem Wohnraum ist unter anderem die Einhaltung der Einkommensgrenzen des Bayerischen Wohnungsbindungsgesetzes bzw. des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes. Für die Prüfung sind die Landratsämter bzw. die kreisfreien Städte, großen Kreisstädte oder großen Delegationsgemeinden zuständig, in dessen Gebiet der Wohnungssuchende seinen Wohnsitz hat bzw. zu nehmen beabsichtigt. Eine Liste der zuständigen Stellen ist im Bayernportal einsehbar.

Bei Vorliegen der Voraussetzungen wird grundsätzlich ein sog. Allgemeiner Wohnberechtigungsschein ausgestellt, mit dem sich Wohnungssuchende bayernweit in Gebieten ohne erhöhtem Wohnungsbedarf um eine geförderte Wohnung bemühen können. Die letztendliche Entscheidung, wer Mieter wird, trifft jedoch der Vermieter.

Viele Kommunen in Ballungsräumen sind jedoch sog. Gebiete mit erhöhtem Wohnungsbedarf. In diesen Gebieten ist nicht der Allgemeine Wohnberechtigungsschein Voraussetzung für den Bezug von gefördertem Wohnraum. Stattdessen kommt das sog. Benennungsverfahren zur Anwendung. Dieses ist darauf gerichtet, dass einkommensschwächere Personen oder Personen mit besonderen persönlichen Umständen eine Wohnung vermittelt bekommen. Danach darf der Vermieter die Wohnung nur einem von der zuständigen Stelle benannten Wohnungssuchenden überlassen. Die Benennung stellt eine Vorauswahl dar. Die letztendliche Entscheidung, wer Mieter wird, trifft auch hier der Vermieter.

Mit dem Formular WBS I und den übrigen Antragsformularen oder mit dem Onlineantrag Wohnberechtigungsschein können Wohnungssuchende einen Antrag zur Überlassung einer mit staatlichen Mitteln geförderten Wohnung stellen; der Mieter einer einkommensorientiert geförderten Wohnung kann mit dem entsprechenden Formular Stabau Ic einen Antrag auf Zusatzförderung stellen.

Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum

Das Zweckentfremdungsgesetz (ZwEWG) vom 10. Dezember 2007, zuletzt geändert durch Gesetz vom 19. Juni 2017, ermächtigt Gemeinden für Gebiete, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, durch Satzung festzulegen, dass eine Zweckentfremdung von Wohnraum nur mit einer Genehmigung zulässig sein soll. Ob im Gemeindegebiet tatsächlich ein angespannter Wohnungsmarkt besteht, beurteilt die Gemeinde selbst. Sie entscheidet auch nach eigenem Ermessen, ob sie eine derartige Satzung erlässt. Die gemeindliche Satzung, mit der ein Genehmigungsvorbehalt für Zweckentfremdung von Wohnraum eingeführt wird, ist auf maximal fünf Jahre zu befristen.

Eine Zweckentfremdung liegt vor, wenn ein Wohnraum überwiegend anderen als Wohnzwecken zugeführt wird. Das ist insbesondere der Fall, wenn Wohnräume gewerblich genutzt werden (z.B. als Praxis oder Büro), wenn sie mehr als insgesamt acht Wochen im Kalenderjahr an Touristen oder Geschäftsreisende vermietet werden (z.B. über Internetportale) oder wenn sie länger als drei Monate leer stehen. Im Geltungsbereich der Satzung ist eine Zweckentfremdung von Wohnraum grundsätzlich verboten. Ein Antrag auf Erteilung einer Genehmigung der Zweckentfremdung ist bei der Gemeinde zu stellen.

Eine ungenehmigte Zweckentfremdung stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 Euro je Wohnung geahndet werden kann.