Was ist zu beachten?
Die folgenden Hinweise sollen Ihnen erster Anhaltspunkt dafür sein, was es bei einem Bauvorhaben allgemein zu beachten gibt.
Wo darf ich bauen?
Ob ein Grundstück bebaubar ist, hängt entscheidend davon ab, wo es gelegen ist. Man unterscheidet zwischen dem Planbereich, dem Innenbereich und dem Außenbereich.
- Zum Außenbereich gehören alle Flächen, die weder im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegen noch innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils. Der Außenbereich ist von Bebauung grundsätzlich freizuhalten. Nur sehr wenige Vorhaben, insbesondere landwirtschaftliche, sind dort zulässig.
- Liegt Ihr Vorhaben dagegen im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, bestimmt sich nach diesem, welche Grundstücksflächen überbaubar sind. Ob es einen Bebauungsplan gibt, der Festsetzungen für Ihr Grundstück trifft, erfragen Sie am besten bei Ihrer Gemeinde.
- Daneben gibt es noch den sogenannten unbeplanten Innenbereich. Wie der Name schon sagt, gibt es für diesen Bereich keinen Bebauungsplan. Im Unterschied zum Außenbereich gibt es dort bereits eine größere Anzahl von Gebäuden, die einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil bilden. Innerhalb eines solchen Ortsteils sind die Grundstücke grundsätzlich bebaubar.
Was darf ich bauen?
Liegt Ihr Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, richtet sich die Frage, was Sie bauen dürfen, nach den Festsetzungen dieses Bebauungsplans. Ein Bebauungsplan kann die Art der baulichen Nutzung für bestimmte Flächen regeln. Zum Beispiel kann er festlegen, dass bestimmte Flächen im Gemeindegebiet dem Wohnen dienen (Wohngebiet), während andere dem Gewerbe (Gewerbegebiet) vorbehalten sind.
Anhand dieser Gebietsart bestimmt sich, welche Vorhaben allgemein oder nur ausnahmsweise zulässig sind, ob zum Beispiel in einem Wohngebiet neben Wohngebäuden auch noch Läden oder nicht störende Handwerksbetriebe zulässig sind. Näheres zu dem Regel-Ausnahme-Verhältnis in den Baugebieten finden Sie auf unseren Themenseiten zum Bauplanungsrecht.
Im unbeplanten Innenbereich orientiert man sich mangels konkreter Festsetzungen an der vorhandenen Umgebungsbebauung. Ihr Vorhaben muss sich hinsichtlich seiner Art in diese Umgebung einfügen. Dadurch soll gewährleistet werden, dass im jeweiligen Baugebiet nur miteinander verträgliche Vorhaben realisiert werden.
Wie groß darf ich bauen?
Auch bei der Größe Ihres Vorhabens haben Sie sich an die Vorgaben des Bebauungsplans zu halten oder (wenn es einen solchen nicht gibt) an der vorhandenen Bebauung zu orientieren. In einem Bebauungsplan können Festsetzungen
- zur Grundfläche,
- zur Geschossfläche,
- zur Zahl der Vollgeschosse und
- zur Höhe der baulichen Anlage
getroffen werden.
Bei der geplanten Höhe Ihres Vorhabens müssen Sie zudem darauf achten, dass zu anderen Gebäuden Abstandsflächen einzuhalten sind. Grundsätzlich gilt: Je höher ein Gebäude ist, umso größer muss auch die Abstandsfläche sein. Der Mindestabstand beträgt drei Meter und muss grundsätzlich auf dem eigenen Grundstück liegen.
Bedenken Sie, dass auch Garagen und/oder Stellplätze auf Ihrem Grundstück Platz finden müssen. Ob für Ihr Vorhaben spezielle Regelungen bestehen, können Sie bei der Gemeinde erfahren.
Welche Vorgaben für Haus oder Anwesen sind noch möglich?
Eine Gemeinde hat grundsätzlich auch die Möglichkeit, Vorschriften zur äußeren Gestaltung von Gebäuden wie Dachform, Materialwahl, Farbgebung (Gestaltungssatzung) und zur Einfriedung von Grundstücken (Einfriedungssatzung) zu erlassen. Diese Vorgaben müssen Sie bei der Verwirklichung Ihres Vorhabens ebenfalls beachten. Welche örtlichen Bauvorschriften für Ihr Vorhaben gelten, erfragen Sie am besten bei Ihrer Gemeinde.
Neben diesen öffentlich-rechtlichen Regelungen sind schließlich privatrechtliche Vorgaben einzuhalten. So regeln beispielsweise Abstandsvorschriften für Bepflanzungen, welchen Grenzabstand Bäume, Sträucher und Hecken einzuhalten haben. Der erforderliche Grenzabstand richtet sich nach der Höhe der Pflanzen. Näheres hierzu finden Sie in der Informationsschrift "Rund um die Gartengrenze" des Bayerischen Staatsministeriums der Justiz.